Ako odhadnúť čisté peňažné toky v QuickBooks 2014

Proces odhadovania čistých peňažných tokov z investície si vyžaduje o niečo viac práce ako predchádzajúce cvičenie. Aj keď pracujete s QuickBooks, budete potrebovať pomoc Excelu alebo inej finančnej tabuľky.

Sadnite si a dobre si premyslite prípadné dodatočné príjmy a dodatočné náklady, ktoré investícia vyprodukuje. Je zrejmé, že dúfate, že čistý efekt investície vám ušetrí peniaze. Určité sumy investície vás však budú stáť. Na druhej strane získate aj úspory, ktoré sa investícia vráti.

Chcete si vytvoriť malý rozvrh – môžete ho napísať na zadnú stranu kokteilového obrúska alebo napísať do tabuľkového procesora, ako je Excel – a použiť ho na starostlivý odhad a výpočet peňažných tokov.

Predpokladajme, že v prípade administratívnej budovy určujú čisté peňažné toky tieto dve položky:

• Nová hypotéka vyžaduje ročnú splátku úroku 21 000 USD. Aby to bolo jednoduché (zatiaľ sa nebojte amortizácie istiny), predpokladajme, že táto hypotéka je len úrok. Ďalej predpokladajme, že musíte zaplatiť celý zostatok hypotéky za 20 rokov ako súčasť balónovej splátky. Medzitým však na konci každého roka zaplatíte 21 000 dolárov.

• Pretože vlastníte svoju vlastnú budovu, ušetríte 20 000 dolárov na prenájme za prvý rok. Táto suma sa však každým rokom zvyšuje. Ak sa nájomné, ktoré platíte, každý rok zvýšilo o 3 percentá kvôli inflácii, možno budete chcieť predpokladať, že vaše úspory na nájomnom, aby bolo možné presne predpovedať, by sa mali každý rok zvýšiť o 3 percentá.

  Môžete napríklad predpokladať, že v druhom roku sa vaše úspory na nájomnom rovnajú 103 percentám z 20 000 USD. V treťom roku sa vaše úspory na nájomnom rovnajú 103 percentám z 20 600 USD (čo sú úspory na nájomnom v druhom roku).

Má tento biznis s úsporami na nájomnom zmysel? Pri investovaní kapitálových výdavkov vám kapitálová investícia často nejakým spôsobom šetrí peniaze. Preto musíte tieto úspory odhadnúť v priebehu rokov, kedy kapitálovú investíciu využijete. Úspora na nájomnom by sa v tomto prípade mala rovnať aktuálnym úsporám na nájomnom plus inflácia za každý rok.

Ďalším spôsobom, ako sa pozrieť na výšku úspor na nájomnom, je povedať, že úspora na nájomnom sa rovná nájomnému, ktoré nebudete musieť platiť, ak vlastníte budovu.

Tabuľka sumarizuje peňažné toky, ktoré si užívate investovaním do tejto budovy, a má stĺpec pre každé číslo roka. Harmonogram obsahuje aj tri stĺpce, ktoré informujú o úspore nájomného, ​​ročnej splátke hypotekárneho úroku a výške čistého peňažného toku. Čistý peňažný tok sa rovná úspore na nájomnom mínus splátky úroku z hypotéky.

Všimnite si, že v prvých dvoch rokoch splátka úroku z hypotéky prevyšuje úsporu na nájomnom. V 3. roku a neskôr však úspora na nájomnom prevyšuje splátku hypotéky.

Súhrn stavebných peňažných tokov

Keď sa pozriete na peňažné toky, ktoré pochádzajú z kapitálovej investície, musíte urobiť nejaký predpoklad o tom, čo sa stane na konci životnosti investície. Napríklad pri stavebnej investícii budete pravdepodobne musieť preukázať, že hypotéka je splatená. Možno budete chcieť niekedy ukázať predaj budovy.

Aby sme vám ukázali, ako to funguje, predpokladajme, že na konci 20. roku splatíte hypotéku (ktorá bude stále 300 000 USD, pretože ste platili iba úroky) a predpokladajme, že budovu predáte za 630 000 USD. Táto suma je odhad.

Ak chcete prísť s týmto odhadom, vezmite pôvodnú kúpnu cenu 350 000 dolárov a potom túto sumu každoročne nafúknite o 3 percentá počas 20 rokov. Výsledkom je odhadovaná predajná cena v roku 20 vo výške 630 000 USD. Zaplatíte aj predajné náklady v celkovej výške 30 000 USD.

Nasledujúca tabuľka ukazuje, ako tieto čísla vytvárajú konečný, likvidačný peňažný tok. Hrubá predajná cena sa rovná 630 000 USD. Potom musíte zaplatiť hypotéku 300 000 dolárov. Máte tiež 30 000 dolárov v predajných nákladoch. Ak od hrubej predajnej ceny odpočítate hypotéku a predajné náklady, konečný peňažný tok sa potom rovná 300 000 USD.

Hrubá predajná cena 630 000 USD mínus 300 000 USD za splátku hypotéky mínus 30 000 USD za predajné náklady sa rovná 300 000 USD.

Odhad likvidačného peňažného toku

Posledným krokom je skombinovať zobrazené informácie. Stĺpec čisté peňažné toky sumarizuje čisté peňažné toky z predchádzajúcej tabuľky. Stĺpec likvidačných peňažných tokov zobrazuje 0 počas prvých 19 rokov. V roku 20 však likvidačný peňažný tok ukazuje 300 000 USD. Reálny obchod kombinuje čisté peňažné toky a likvidačné peňažné toky.

Kombinácia všetkých peňažných tokov