Kako oceniti neto denarne tokove v QuickBooks 2014

Postopek ocenjevanja neto denarnih tokov iz naložbe zahteva nekoliko več dela kot prejšnja vaja. Čeprav delate s QuickBooks, boste potrebovali pomoč Excela ali druge finančne preglednice.

Sedite in dobro premislite o morebitnih dodatnih prihodkih in morebitnih dodatnih stroških, ki jih naložba povzroči. Očitno upate, da vam bo neto učinek naložbe prihranil denar. Vendar vas bodo določeni zneski naložbe stali. Po drugi strani pa prejmete tudi prihranke, ki jih naložba povrne.

Želite sestaviti majhen urnik – to lahko napišete na hrbtni strani prtička za koktajle ali vnesete v program za preglednice, kot je Excel – in ga uporabite za natančno oceno in izračun denarnih tokov.

Recimo, da v primeru poslovne stavbe naslednji dve postavki določata neto denarne tokove:

• Nova hipoteka zahteva letno plačilo obresti v višini 21.000 $. Da bodo stvari preproste (ne skrbite za amortizacijo glavnice), predpostavimo, da je ta hipoteka samo obresti. Nadalje predpostavimo, da morate v 20 letih plačati celotno hipoteko kot del balonskega plačila. Medtem pa boste ob koncu vsakega leta plačali 21.000 $.

• Ker imate lastno zgradbo, prvo leto prihranite 20.000 $ pri najemnini. Ta znesek pa se vsako leto povečuje. Če se najemnina, ki ste jo plačevali, vsako leto poveča za 3 odstotke zaradi inflacije, lahko domnevate, da bi morali vaše prihranke pri najemnini, da bi bili natančno napovedani, vsako leto napihniti tudi za 3 odstotke.

  Na primer, morda boste želeli domnevati, da so vaši prihranki pri najemnini v drugem letu enaki 103 odstotkom 20.000 $. V tretjem letu so vaši prihranki pri najemnini 103 odstotki od 20.600 $ (kar je prihranek pri najemnini drugega leta).

Je ta posel varčevanja pri najemnini smiseln? Z naložbo v kapitalske izdatke vam kapitalska naložba pogosto na nek način prihrani denar. Zato morate oceniti tiste prihranke v letih, ko boste porabili kapitalsko naložbo. V tem primeru bi morali biti prihranki pri najemnini enaki trenutnim prihrankom pri najemnini plus inflacija za vsako leto.

Drug način za gledanje zneska prihranka pri najemnini je, da rečemo, da je prihranek pri najemnini enak najemnini, ki vam je ne bo treba plačati, če ste lastnik stavbe.

Tabela povzema denarne tokove, ki jih uživate z vlaganjem v to zgradbo, in ima stolpec za vsako številko leta. Na razporedu so tudi trije stolpci, ki poročajo o prihrankih pri najemnini, letnem plačilu obresti na hipoteko in znesku neto denarnega toka. Znesek neto denarnega toka je enak prihranku pri najemnini, zmanjšani za plačilo hipotekarnih obresti.

Upoštevajte, da v prvih dveh letih hipotekarne obresti presegajo prihranke pri najemnini. Vendar pa v tretjem letu in pozneje prihranki pri najemnini presegajo plačilo hipoteke.

Povzetek oblikovanja denarnih tokov

Ko pogledate denarne tokove, ki izvirajo iz kapitalske naložbe, morate narediti nekaj predpostavk o tem, kaj se zgodi ob koncu življenjske dobe naložbe. V primeru gradbene naložbe, na primer, morate verjetno pokazati, da je hipoteka odplačana. Morda boste želeli na neki točki prikazati tudi prodajo stavbe.

Da vam pokažem, kako to deluje, predpostavimo, da ob koncu 20. leta odplačate hipoteko (ki bo še vedno znašala 300.000 $, ker ste plačevali samo obresti) in recimo, da boste stavbo prodali za 630.000 $. Ta znesek je ocena.

Če želite dobiti to oceno, vzemite prvotno nabavno ceno 350.000 $ in nato ta znesek letno napihnite za 3 odstotke v 20 letih. S tem se ustvari ocenjena prodajna cena v letu 20 v višini 630.000 $. Plačali boste tudi stroške prodaje, ki skupaj znašajo 30.000 $.

Naslednja tabela prikazuje, kako te številke ustvarijo končni likvidacijski denarni tok. Bruto prodajna cena znaša 630.000 $. Potem morate plačati hipoteko v višini 300.000 $. Imate tudi 30.000 $ stroškov prodaje. Če od bruto prodajne cene odštejete hipoteko in stroške prodaje, je končni denarni tok enak 300.000 $.

Bruto prodajna cena 630.000 $ minus 300.000 $ za plačilo hipoteke minus 30.000 $ za stroške prodaje je enaka 300.000 $.

Ocena likvidacijskega denarnega toka

Zadnji korak je združiti prikazane informacije. Stolpec neto denarni tokovi povzema neto denarne tokove iz prejšnje tabele. Stolpec likvidacijskega denarnega toka kaže 0 v prvih 19 letih. V letu 20 pa denarni tok likvidacije kaže 300.000 $. Pravi posel združuje neto denarne tokove in likvidacijski denarni tok.

Združevanje vseh denarnih tokov