Kā novērtēt neto naudas plūsmas programmā QuickBooks 2014

Investīciju neto naudas plūsmu aplēses process prasa nedaudz vairāk darba nekā iepriekšējā uzdevumā. Lai gan jūs strādājat ar QuickBooks, jums būs nepieciešama Excel vai citas finanšu izklājlapas palīdzība.

Apsēdieties un rūpīgi pārdomājiet visus papildu ieņēmumus un papildu izmaksas, ko rada ieguldījums. Acīmredzot jūs cerat, ka ieguldījuma tīrā ietekme ietaupīs jūsu naudu. Tomēr noteiktas ieguldījumu summas jums izmaksās. No otras puses, jūs saņemat arī ietaupījumus, ko ieguldījums atmaksā.

Jūs vēlaties izveidot nelielu grafiku — to var uzrakstīt uz kokteiļa salvetes aizmugures vai ierakstīt izklājlapu programmā, piemēram, Excel — un izmantot to, lai rūpīgi novērtētu un aprēķinātu naudas plūsmas.

Pieņemsim, ka biroja ēkas gadījumā neto naudas plūsmas nosaka šādi divi posteņi:

• Jaunā hipotēka prasa ikgadēju procentu maksājumu USD 21 000 apmērā. Lai lietas būtu vienkāršas (vēl neuztraucieties par pamatsummas amortizāciju), pieņemsim, ka šī hipotēka ir tikai procenti. Turklāt pieņemsim, ka jums ir jāsamaksā viss hipotēkas atlikums 20 gadu laikā kā daļa no balona maksājuma. Tomēr tikmēr katra gada beigās jums būs jāmaksā USD 21 000.

• Tā kā jums pieder sava ēka, jūs ietaupāt 20 000 USD nomas maksā pirmajā gadā. Tomēr šī summa katru gadu palielinās. Ja inflācijas dēļ maksātā īres maksa katru gadu ir pieaugusi par 3 procentiem, iespējams, vēlēsities pieņemt, ka arī jūsu īres ietaupījumi, lai tos varētu precīzi prognozēt, katru gadu ir jāpalielina par 3 procentiem.

  Piemēram, jūs varat pieņemt, ka otrajā gadā jūsu īres ietaupījumi ir 103 procenti no 20 000 USD. Trešajā gadā jūsu īres ietaupījumi ir 103 procenti no 20 600 USD (kas ir otrā gada īres ietaupījumi).

Vai šim īres uzkrājumu biznesam ir jēga? Izmantojot kapitālieguldījumus, kapitālieguldījumi bieži vien kaut kādā veidā ietaupa jūsu naudu. Tāpēc jums ir jānovērtē šie ietaupījumi gadu gaitā, kad izmantosit kapitālieguldījumu. Šajā gadījumā īres ietaupījumam jābūt vienādam ar pašreizējo īres ietaupījumu plus inflācija par katru gadu.

Vēl viens veids, kā aplūkot īres ietaupījumu summu, ir teikt, ka īres ietaupījumi ir vienādi ar īres maksu, kas jums nebūs jāmaksā, ja jums pieder ēka.

Tabulā ir apkopotas naudas plūsmas, kas jums patīk, ieguldot šajā ēkā, un tajā ir katra gada numura kolonna. Grafikā ir iekļautas arī trīs ailes, kurās tiek ziņots par īres uzkrājumiem, hipotēkas gada procentu maksājumu un neto naudas plūsmas summu. Neto naudas plūsmas summa ir vienāda ar īres ietaupījumiem mīnus hipotēkas procentu maksājums.

Ņemiet vērā, ka pirmajos divos gados hipotēkas procentu maksājums pārsniedz īres ietaupījumu. Tomēr 3. gadā un turpmāk īres ietaupījumi pārsniedz hipotēkas maksājumu.

Ēkas naudas plūsmu kopsavilkums

Aplūkojot naudas plūsmas, kas izriet no kapitālieguldījuma, jums ir jāizdara daži pieņēmumi par to, kas notiek ieguldījuma dzīves beigās. Piemēram, ēkas ieguldījuma gadījumā jums, iespējams, ir jāpierāda, ka hipotēka ir nomaksāta. Iespējams, kādā brīdī vēlēsities arī parādīt ēkas pārdošanu.

Lai parādītu, kā tas darbojas, pieņemsim, ka 20. gada beigās jūs nomaksājat hipotēku (kas joprojām būs USD 300 000, jo jūs maksājāt tikai procentus), un pieņemsim, ka jūs pārdodat ēku par USD 630 000. Šī summa ir aptuvens.

Lai sagatavotu šo aprēķinu, ņemiet sākotnējo pirkuma cenu 350 000 USD un pēc tam katru gadu palieliniet šo summu par 3 procentiem 20 gadu laikā. Šādi rīkojoties, tiek iegūta aptuvenā pārdošanas cena 20. gadā USD 630 000 apmērā. Jums būs jāmaksā arī pārdošanas izmaksas, kas kopā ir 30 000 USD.

Nākamajā tabulā parādīts, kā šie skaitļi veido galīgo likvidācijas naudas plūsmu. Bruto pārdošanas cena ir 630 000 USD. Tad jums ir jāmaksā 300 000 USD hipotēka. Jums ir arī USD 30 000 pārdošanas izmaksas. Ja no bruto pārdošanas cenas atņem hipotēku un pārdošanas izmaksas, galīgā naudas plūsma ir vienāda ar 300 000 USD.

Bruto pārdošanas cena USD 630 000 mīnus USD 300 000 par hipotēkas maksājumu mīnus USD 30 000 par pārdošanas izmaksām ir vienāda ar USD 300 000.

Likvidācijas naudas plūsmas novērtēšana

Pēdējais solis ir apvienot parādīto informāciju. Neto naudas plūsmu slejā ir apkopotas neto naudas plūsmas no iepriekšējās tabulas. Likvidācijas naudas plūsmas ailē pirmo 19 gadu laikā ir 0. Tomēr 20. gadā likvidācijas naudas plūsma ir USD 300 000. Reālais darījums apvieno neto naudas plūsmas un likvidācijas naudas plūsmu.

Apvienojot visas naudas plūsmas