Com estimar els fluxos defectiu nets

El procés d'estimació dels fluxos d'efectiu nets de la inversió requereix una mica més de treball que estimar l'import que cal invertir. Tot i que esteu treballant amb QuickBooks 2012, necessitareu l'ajuda d'Excel o un altre full de càlcul financer.

Seieu i penseu acuradament en els ingressos addicionals i els costos addicionals que produeixi la inversió. Òbviament, espereu que l'efecte net de la inversió us estalviï diners. Tanmateix, determinades quantitats de la inversió us costaran. D'altra banda, també rebeu estalvis que retorna la inversió.

Voleu construir una petita programació, que es pot escriure a la part posterior d'un tovalló de còctel o escriure en un programa de full de càlcul com Excel, i utilitzar-la per estimar i calcular acuradament els fluxos d'efectiu.

Suposem, en el cas de l'edifici d'oficines, que els dos elements següents determinen els fluxos d'efectiu nets.

• La nova hipoteca requereix un pagament anual d'interessos de 21.000 dòlars. Per simplificar les coses (no us preocupeu per l'amortització del principal encara), suposeu que es tracta d'una hipoteca només amb interessos. Suposem, a més, que heu de pagar tot el saldo de la hipoteca en 20 anys com a part d'un pagament global. Mentrestant, però, pagareu 21.000 dòlars al final de cada any.

• Com que sou propietari del vostre propi edifici, estalvieu 20.000 dòlars en lloguer el primer any. Aquesta quantitat, però, augmenta cada any. Si el lloguer que heu estat pagant ha augmentat cada any un 3 per cent a causa de la inflació, potser voldreu suposar que els vostres estalvis de lloguer, per tal de preveure amb precisió, també s'han d'inflar un 3 per cent cada any.

  Per exemple, potser voldreu suposar que el segon any, els vostres estalvis de lloguer equivalen al 103 per cent de 20.000 dòlars. El tercer any, els vostres estalvis de lloguer equivalen al 103 per cent de 20.600 dòlars (que és l'estalvi de lloguer del segon any).

Té sentit aquest negoci d'estalvi de lloguer? Amb la inversió de despesa de capital, la inversió de capital sovint us estalvia diners d'alguna manera. Per tant, cal estimar aquests estalvis al llarg dels anys que utilitzarà la inversió de capital.

En aquest cas, l'estalvi de lloguer hauria de ser igual a l'estalvi de lloguer actual més la inflació de cada any. Una altra manera de veure l'import de l'estalvi de lloguer és dir que l'estalvi de lloguer és igual al lloguer que no haureu de pagar si sou propietari de l'edifici.

La taula següent resumeix els fluxos d'efectiu dels quals gaudeixes invertint en aquest edifici. La taula té una columna per a cada número d'any (el calendari mostra 20 anys d'estalvi de lloguer i pagaments d'hipoteques).

El calendari també inclou tres columnes, que informen sobre l'estalvi de lloguer, el pagament anual dels interessos hipotecaris i l'import net del flux d'efectiu. L'import net del flux d'efectiu és igual a l'estalvi de lloguer menys el pagament dels interessos de la hipoteca.

Tingueu en compte que en els dos primers anys, el pagament dels interessos hipotecaris supera l'estalvi de lloguer. Tanmateix, a l'any 3 i posteriors, l'estalvi de lloguer supera el pagament de la hipoteca.

Resum dels fluxos d'efectiu de la construcció

Quan observeu els fluxos d'efectiu que es deriven d'una inversió de capital, heu de fer alguna hipòtesi sobre què passa al final de la vida útil de la inversió. En el cas de la inversió de l'edifici, per exemple, probablement hauràs de demostrar que la hipoteca està liquidada. També és possible que vulgueu mostrar la venda de l'edifici en algun moment.

Per mostrar-vos com funciona això, suposem que al final de l'any 20 pagueu la hipoteca (que encara serà de 300.000 dòlars perquè només heu estat pagant interessos) i suposem que ven l'edifici per 630.000 dòlars; aquesta quantitat és una estimació. .

Per arribar a aquesta estimació, agafeu el preu de compra original de 350.000 dòlars i, a continuació, infleu aquesta quantitat anualment un 3 per cent durant 20 anys. En fer-ho, es produeix un preu de venda estimat l'any 20 de 630.000 dòlars. També pagareu costos de venda que sumen 30.000 dòlars.

La següent taula mostra com aquests números produeixen un flux d'efectiu final de liquidació. El preu de venda brut és de 630.000 dòlars. Aleshores heu de pagar la hipoteca de 300.000 dòlars. Aleshores, també teniu 30.000 dòlars de costos de venda.

Si resteu la hipoteca i els costos de venda del preu de venda brut, el flux d'efectiu final, aleshores, és igual a 300.000 dòlars. Això té sentit, oi? El preu de venda brut de 630.000 dòlars menys 300.000 dòlars per al pagament de la hipoteca menys 30.000 dòlars pels costos de venda és igual a 300.000 dòlars.

Estimació del flux de caixa de liquidació

El pas final és combinar la informació mostrada. La columna de fluxos d'efectiu nets resumeix els fluxos d'efectiu nets. La columna de fluxos d'efectiu de liquidació mostra 0 durant els primers 19 anys. Després, l'any 20, però, el flux d'efectiu de la liquidació es mostra en 300.000 dòlars. L'operació real combina els fluxos d'efectiu nets i el flux d'efectiu de liquidació.

Combinació de tots els fluxos d'efectiu