Як оцінити чисті грошові потоки в QuickBooks 2014

Процес оцінки чистих грошових потоків від інвестицій вимагає трохи більше роботи, ніж попередня вправа. Хоча ви працюєте з QuickBooks, вам знадобиться допомога Excel або іншої фінансової електронної таблиці.

Сядьте і ретельно подумайте про будь-які додаткові доходи та будь-які додаткові витрати, які призводять до інвестиції. Очевидно, ви сподіваєтеся, що чистий ефект від інвестицій заощадить ваші гроші. Однак певні суми інвестицій будуть вам коштувати. З іншого боку, ви також отримуєте заощадження, які повертають інвестиції.

Ви хочете скласти невеликий графік — його можна написати на звороті коктейльної серветки або ввести в програмі для електронних таблиць, як-от Excel — і використовувати його для ретельного оцінювання та обчислення грошових потоків.

Припустимо, у випадку з офісною будівлею, що наступні дві статті визначають чисті грошові потоки:

• Нова іпотека вимагає щорічної виплати відсотків у розмірі 21 000 доларів США. Щоб все було просто (поки що не турбуйтеся про амортизацію основної суми), припустимо, що ця іпотека — це лише відсотки. Далі припустимо, що вам потрібно сплатити весь залишок іпотеки за 20 років як частину виплати. Тим часом, однак, ви будете платити 21 000 доларів США в кінці кожного року.

• Оскільки ви володієте власною будівлею, ви заощадите 20 000 доларів США на оренді за перший рік. Однак ця сума з кожним роком збільшується. Якщо орендна плата, яку ви сплачували, щороку збільшувалася на 3 відсотки через інфляцію, ви можете припустити, що ваші заощадження на орендній платі, щоб бути точним прогнозом, також повинні збільшуватися на 3 відсотки щороку.

  Наприклад, ви можете припустити, що на другий рік ваші заощадження на оренді дорівнюють 103 відсоткам від 20 000 доларів США. У третій рік ваші заощадження на орендній платі становлять 103 відсотки від 20 600 доларів США (це заощадження за оренду за другий рік).

Чи має сенс цей бізнес заощаджень на оренді? З капіталовкладеннями капітальні інвестиції часто певним чином економлять ваші гроші. Тому вам потрібно оцінити ці заощадження за роки, на які ви будете використовувати капітальні інвестиції. У цьому випадку заощадження на орендній платі мають дорівнювати поточним заощадженням на орендній платі плюс інфляція за кожен рік.

Інший спосіб поглянути на суму заощадження орендної плати — сказати, що заощадження орендної плати дорівнює орендній платі, яку вам не доведеться платити, якщо ви володієте будівлею.

Таблиця підсумовує грошові потоки, які ви отримуєте, інвестуючи в цю будівлю, і містить стовпець для номера кожного року. Розклад також містить три колонки, у яких повідомляється про заощадження від орендної плати, річну сплату відсотків по іпотеці та суму чистого грошового потоку. Сума чистого грошового потоку дорівнює заощадженням на орендній платі мінус сплата відсотків по іпотеці.

Зверніть увагу, що в перші два роки сплата відсотків по іпотеці перевищує заощадження на орендній платі. Однак у 3-й рік і далі заощадження на орендній платі перевищують платіж по іпотеці.

Резюме побудови грошових потоків

Коли ви подивитеся на грошові потоки, які випливають із капітальних інвестицій, вам потрібно зробити певне припущення про те, що станеться наприкінці терміну дії інвестиції. У випадку інвестицій у будівництво, наприклад, вам, ймовірно, потрібно довести, що іпотека погашена. Ви також можете в якийсь момент показати продаж будівлі.

Щоб показати вам, як це працює, припустимо, що наприкінці 20 року ви погасите іпотеку (яка все одно буде 300 000 доларів, оскільки ви сплачували лише відсотки), і припустимо, що ви продаєте будівлю за 630 000 доларів. Ця сума є приблизною.

Щоб отримати таку оцінку, візьміть початкову ціну покупки в 350 000 доларів США, а потім щорічно збільшуйте цю суму на 3 відсотки протягом 20 років. Таким чином, орієнтовна ціна продажу в 20 році становитиме 630 000 доларів. Ви також заплатите витрати на продаж на загальну суму 30 000 доларів США.

У наступній таблиці показано, як ці цифри створюють остаточний ліквідаційний грошовий потік. Валова ціна продажу становить 630 000 доларів США. Тоді вам доведеться заплатити іпотеку в розмірі 300 000 доларів. Ви також маєте 30 000 доларів США на продаж. Якщо від валової ціни продажу відняти іпотеку та витрати на продаж, то кінцевий грошовий потік дорівнюватиме 300 000 доларів.

Валова ціна продажу 630 000 доларів США мінус 300 000 доларів США для виплати по іпотеці мінус 30 000 доларів США для витрат на продаж дорівнює 300 000 доларів США.

Оцінка ліквідаційного грошового потоку

Останнім кроком є ​​об’єднання показаної інформації. Стовпець чистих грошових потоків підсумовує чисті грошові потоки з попередньої таблиці. Стовпець ліквідаційного грошового потоку показує 0 протягом перших 19 років. Однак у 20 році ліквідаційний грошовий потік становить 300 000 доларів США. Реальна угода поєднує чисті грошові потоки та ліквідаційний грошовий потік.

Об’єднання всіх грошових потоків