Processen att uppskatta nettokassaflödena från investeringen kräver lite mer arbete än vad föregående övning gjorde. Även om du arbetar med QuickBooks behöver du hjälp av Excel eller ett annat ekonomiskt kalkylblad.
Sätt dig ner och fundera noga på eventuella merintäkter och eventuella merkostnader som investeringen ger. Självklart hoppas du att nettoeffekten av investeringen kommer att spara pengar. Vissa belopp av investeringen kommer dock att kosta dig. Å andra sidan får du också besparingar som investeringen ger tillbaka.
Du vill konstruera ett litet schema - detta kan skrivas på baksidan av en cocktailservett eller skrivas in i ett kalkylprogram som Excel - och använda det för att noggrant uppskatta och beräkna kassaflöden.
Antag, när det gäller kontorsbyggnaden, att följande två poster bestämmer nettokassaflödet:
Det nya bolånet kräver en årlig räntebetalning på 21 000 USD. För att hålla saker och ting enkelt (oroa dig inte om amortering ännu), anta att denna inteckning endast är ränta. Anta vidare att du måste betala hela bolånebalansen på 20 år som en del av en ballongbetalning. Under tiden kommer du dock att betala $21 000 i slutet av varje år.
Eftersom du äger din egen byggnad sparar du $20 000 i hyra det första året. Detta belopp ökar dock varje år. Om hyran som du har betalat har ökat med 3 procent varje år på grund av inflation, kanske du vill anta att dina hyresbesparingar, för att kunna prognostiseras korrekt, också bör ökas med 3 procent varje år.
Till exempel kanske du vill anta att under det andra året motsvarar dina hyresbesparingar 103 procent av $20 000. Under det tredje året motsvarar dina hyresbesparingar 103 procent av 20 600 $ (vilket är det andra årets hyresbesparingar).
Är den här verksamheten med hyresbesparingar meningsfull? Med investeringsinvesteringar sparar kapitalinvesteringen dig ofta pengar på något sätt. Därför måste du uppskatta de besparingar under åren som du kommer att använda kapitalinvesteringen. I detta fall bör hyresbesparingen vara lika med nuvarande hyresbesparing plus inflation för varje år.
Ett annat sätt att se på hyresbesparingsbeloppet är att säga att hyresbesparingen är lika med den hyra som du inte behöver betala om du äger byggnaden.
Tabellen sammanfattar de kassaflöden som du får genom att investera i den här byggnaden och har en kolumn för varje årsnummer. Schemat innehåller också tre kolumner, som rapporterar om hyresbesparingar, den årliga räntebetalningen och nettokassaflödet. Nettokassaflödesbeloppet är lika med hyresbesparingen minus räntebetalningen på bolånet.
Lägg märke till att under de första två åren överstiger räntebetalningen på bolån hyresbesparingen. Men år 3 och därefter överstiger hyresbesparingen bolånebetalningen.
Sammanfattning av att bygga kassaflöden
| År | Hyresbesparingar | Amortering | Nettokassaflöden |
|---|---|---|---|
| 1 | 20 000 | 21 000 | –1 000 |
| 2 | 20 600 | 21 000 | –400 |
| 3 | 21 218 | 21 000 | 218 |
| 4 | 21 855 | 21 000 | 855 |
| 5 | 22,511 | 21 000 | 1,511 |
| 6 | 23,186 | 21 000 | 2,186 |
| 7 | 23,882 | 21 000 | 2,882 |
| 8 | 24 598 | 21 000 | 3,598 |
| 9 | 25,336 | 21 000 | 4,336 |
| 10 | 26 096 | 21 000 | 5 096 |
| 11 | 26,879 | 21 000 | 5,879 |
| 12 | 27,685 | 21 000 | 6,685 |
| 13 | 28,516 | 21 000 | 7,516 |
| 14 | 29,371 | 21 000 | 8,371 |
| 15 | 30 252 | 21 000 | 9,252 |
| 16 | 31 160 | 21 000 | 10 160 |
| 17 | 32 095 | 21 000 | 11 095 |
| 18 | 33 058 | 21 000 | 12 058 |
| 19 | 34 050 | 21 000 | 13 050 |
| 20 | 35 072 | 21 000 | 14 072 |
När du tittar på kassaflödena som härrör från en kapitalinvestering måste du göra några antaganden om vad som händer i slutet av investeringens livslängd. När det gäller exempelvis byggnadsinvesteringen behöver du förmodligen visa att bolånet är avbetalt. Du kanske också vill visa försäljningen av byggnaden någon gång.
För att visa dig hur det här fungerar, anta att du i slutet av år 20 betalar av lånet (som fortfarande kommer att vara 300 000 $ eftersom du bara har betalat ränta) och anta att du säljer byggnaden för 630 000 $. Detta belopp är en uppskattning.
För att komma med denna uppskattning, ta det ursprungliga inköpspriset på 350 000 USD och höj sedan beloppet årligen med 3 procent under 20 år. Att göra det ger ett uppskattat försäljningspris år 20 på $630 000. Du kommer också att betala försäljningskostnader som uppgår till 30 000 USD.
Följande tabell visar hur dessa siffror ger ett slutgiltigt kassaflöde för likvidation. Bruttoförsäljningspriset är lika med 630 000 USD. Då måste du betala 300 000 $ inteckning. Du har också 30 000 USD i försäljningskostnader. Om du subtraherar bolånet och försäljningskostnaderna från bruttoförsäljningspriset blir det slutliga kassaflödet alltså lika med 300 000 USD.
Bruttoförsäljningspriset på 630 000 USD minus 300 000 USD för bolånebetalningen minus 30 000 USD för försäljningskostnader motsvarar 300 000 USD.
Uppskattning av likvidationskassaflödet
| Bruttoförsäljningspris | $630 000 |
| Mindre: Bolån | 300 000 |
| Mindre: Försäljningskostnader | 30 000 |
| Slutligt kassaflöde från försäljning | 300 000 USD |
Det sista steget är att kombinera informationen som visas. Kolumnen nettokassaflöden sammanfattar nettokassaflödena från föregående tabell. Likvidationskassaflödeskolumnen visar 0 under de första 19 åren. År 20 visar dock likvidationskassaflödet som $300 000. Real deal kombinerar nettokassaflödet och likvidationskassaflödet.
Kombinera alla kassaflöden
| År | Nettokassaflöden | Likvidationskassaflöde | Den äkta varan |
|---|---|---|---|
| 1 | –1 000 | 0 | –1 000 |
| 2 | –400 | 0 | –400 |
| 3 | 218 | 0 | 218 |
| 4 | 855 | 0 | 855 |
| 5 | 1,511 | 0 | 1,511 |
| 6 | 2,186 | 0 | 2,186 |
| 7 | 2,882 | 0 | 2,882 |
| 8 | 3,598 | 0 | 3,598 |
| 9 | 4,336 | 0 | 4,336 |
| 10 | 5 096 | 0 | 5 096 |
| 11 | 5,879 | 0 | 5,879 |
| 12 | 6,685 | 0 | 6,685 |
| 13 | 7,516 | 0 | 7,516 |
| 14 | 8,371 | 0 | 8,371 |
| 15 | 9,252 | 0 | 9,252 |
| 16 | 10 160 | 0 | 10 160 |
| 17 | 11 095 | 0 | 11 095 |
| 18 | 12 058 | 0 | 12 058 |
| 19 | 13 050 | 0 | 13 050 |
| 20 | 14 072 | 300 000 | 314 072 |
Zoom har blivit det populära valet det senaste året, med så många nya människor som jobbar hemifrån för första gången. Det är särskilt bra om du måste använda
Chattapplikationer som används för produktivitet behöver ett sätt att förhindra att viktiga meddelanden går förlorade i större, längre konversationer. Kanaler är en
Microsoft Teams är avsett att användas inom en organisation. Generellt sett ställs användare in över en aktiv katalog och normalt från samma nätverk eller
Så här söker du efter Trusted Platform Module TPM-chip på Windows 10
Microsoft Teams är en av många appar som har sett en stadig ökning av antalet användare sedan arbetet har flyttat online för många människor. Appen är ett ganska robust verktyg för
Microsoft Office har för länge sedan gått över till en prenumerationsbaserad modell, men äldre versioner av Office, dvs. Office 2017 (eller äldre) fungerar fortfarande och de
Hur man installerar Zoom-videokonferensappen på Linux
Microsoft Teams är en app som har sett en drastisk ökning av antalet användare sedan så många människor började arbeta hemifrån. Det är ett ganska bra verktyg för
Videokonferensverktyg är mer komplexa appar och som sådan kommer du att förvänta dig ett användargränssnitt som kräver lite inlärning och att vänja sig vid. UI för komplexa appar har
Microsoft Teams är mer än en chattapplikation; det är ett samarbetsverktyg som drar fördel av Microsoft Office 365-appar såväl som olika andra
