Hogyan becsüljük meg a nettó pénzáramlást a QuickBooks 2014-ben

A beruházásból származó nettó cash flow-k becslésének folyamata valamivel több munkát igényel, mint az előző gyakorlat. Bár QuickBooks-szal dolgozik, szüksége lesz az Excel vagy más pénzügyi táblázat segítségére.

Üljön le, és alaposan gondolja át, milyen többletbevételt és többletköltséget jelent a befektetés. Nyilvánvalóan azt reméli, hogy a befektetés nettó hatása pénzt takarít meg. A befektetés bizonyos összegei azonban kerülni fognak Önnek. Másrészt megtakarítást is kap, amit a befektetés megtérít.

Szeretne összeállítani egy kis ütemtervet – ezt felírhatja egy koktélszalvéta hátuljára, vagy beírhatja egy táblázatkezelő programba, például az Excelbe –, és felhasználhatja a pénzáramlások gondos becslésére és kiszámítására.

Tegyük fel, hogy az irodaház esetében a következő két tétel határozza meg a nettó cash flow-kat:

• Az új jelzáloghitelhez évi 21 000 dollár kamatfizetés szükséges. Az egyszerűség kedvéért (még ne aggódjon a tőketörlesztés miatt), tegyük fel, hogy ez a jelzáloghitel csak kamat. Tegyük fel továbbá, hogy a teljes jelzáloghitel egyenlegét 20 éven belül egy ballontörlesztés részeként ki kell fizetnie. Addig azonban minden év végén 21 000 dollárt kell fizetnie.

• Mivel saját épülete van, az első évben 20 000 dollárt takarít meg a bérleti díjból. Ez az összeg azonban évről évre növekszik. Ha az Ön által fizetett bérleti díj évente 3 százalékkal nőtt az infláció miatt, akkor érdemes azt feltételezni, hogy a bérleti díj megtakarítását a pontos előrejelzés érdekében szintén évente 3 százalékkal kell felfújni.

  Feltételezheti például, hogy a második évben a bérleti díjból megtakarított 20 000 dollár 103 százaléka. A harmadik évben a bérleti díj megtakarítása megegyezik a 20 600 dollár 103 százalékával (ami a második év bérleti megtakarítása).

Van értelme ennek a bérleti megtakarításnak? A tőkebefektetéssel a tőkebefektetés gyakran valamilyen módon pénzt takarít meg. Ezért meg kell becsülnie azokat a megtakarításokat az évek során, amelyek során a tőkebefektetést felhasználja. Ebben az esetben a bérleti díj megtakarításnak meg kell egyeznie az aktuális lakbér-megtakarítással plusz az évenkénti infláció.

A bérleti díj megtakarításának egy másik módja az, ha azt mondjuk, hogy a bérleti díj megtakarítás megegyezik azzal a bérleti díjjal, amelyet nem kell fizetnie, ha Ön az épület tulajdonosa.

A táblázat összefoglalja azokat a cash flow-kat, amelyeket Ön az épületbe történő befektetéssel élvezhet, és minden évszámhoz tartozik egy oszlop. Az ütemterv három oszlopot is tartalmaz, amelyek a bérleti megtakarításról, az éves jelzáloghitel-kamatról és a nettó pénzforgalmi összegről számolnak be. A nettó pénzforgalmi összeg egyenlő a bérleti díj megtakarításával, mínusz a jelzáloghitel kamatfizetésével.

Figyeljük meg, hogy az első két évben a jelzáloghitel kamatfizetése meghaladja a bérleti megtakarítást. A 3. évben és azt követően azonban a bérleti díj megtakarítás meghaladja a jelzáloghitel-részletet.

Az épület cash flow-inak összefoglalása

Ha megvizsgálja a tőkebefektetésből származó pénzáramlásokat, fel kell tételeznie, hogy mi történik a befektetés élettartama végén. Például az épületberuházásnál valószínűleg bizonyítania kell, hogy a jelzáloghitel ki van fizetve. Előfordulhat, hogy valamikor bemutathatja az épület eladását is.

Hogy megmutassa, hogyan működik ez, tegyük fel, hogy a 20. év végén kifizeti a jelzálogkölcsönt (amely továbbra is 300 000 dollár lesz, mert csak kamatot fizet), és tegyük fel, hogy 630 000 dollárért eladja az épületet. Ez az összeg becslés.

Ennek a becslésnek az elkészítéséhez vegye az eredeti 350 000 dolláros vételárat, majd ezt az összeget évente 3 százalékkal növelje 20 év alatt. Ezzel a becsült eladási ár a 20. évben 630 000 dollár. Ezenkívül fizetnie kell az eladási költségeket, amelyek összesen 30 000 dollárt tesznek ki.

A következő táblázat bemutatja, hogy ezek a számok hogyan eredményeznek végső, felszámolási cash flow-t. A bruttó eladási ár 630 000 dollár. Ezután fizetnie kell a 300 000 dolláros jelzáloghitelt. Önnek is van 30 000 dollár eladási költsége. Ha levonja a jelzálogkölcsönt és az eladási költségeket a bruttó eladási árból, akkor a végső cash flow 300 000 dollár lesz.

A bruttó 630 000 dolláros eladási ár mínusz 300 000 dollár a jelzáloghitel-fizetésnél mínusz 30 000 dollár az eladási költségeknél 300 000 dollár.

A felszámolási Cash Flow becslése

Az utolsó lépés a megjelenített információk egyesítése. A nettó pénzáramlások oszlop az előző táblázat nettó cash flow-it foglalja össze. A felszámolási cash flow oszlop 0-t mutat az első 19 év során. A 20. évben azonban a felszámolási cash flow 300 000 dollárt mutat. A valós ügylet egyesíti a nettó cash flow-t és a felszámolási cash flow-t.

Összes pénzáramlás kombinálása