Sådan estimeres nettopengestrømmene i QuickBooks 2014

Processen med at estimere nettopengestrømmene fra investeringen kræver lidt mere arbejde, end den forrige øvelse gjorde. Selvom du arbejder med QuickBooks, har du brug for hjælp fra Excel eller et andet økonomisk regneark.

Sæt dig ned og tænk grundigt over eventuelle ekstra indtægter og eventuelle ekstra omkostninger, som investeringen giver. Selvfølgelig håber du, at nettoeffekten af ​​investeringen vil spare dig for penge. Visse beløb af investeringen vil dog koste dig. På den anden side får du også en opsparing, som investeringen giver tilbage.

Du ønsker at konstruere en lille tidsplan - denne kan skrives på bagsiden af ​​en cocktailserviet eller skrives i et regnearksprogram som Excel - og bruge den til omhyggeligt at estimere og beregne pengestrømme.

Antag, for kontorbygningens tilfælde, at følgende to poster bestemmer nettopengestrømmene:

• Det nye realkreditlån kræver en årlig rentebetaling på $21.000. For at holde tingene enkle (du skal ikke bekymre dig om hovedafskrivning endnu), antag, at dette realkreditlån kun er renter. Antag yderligere, at du skal betale hele realkreditsaldoen på 20 år som en del af en ballonbetaling. I mellemtiden betaler du dog 21.000 USD ved udgangen af ​​hvert år.

• Fordi du ejer din egen bygning, sparer du 20.000 USD i husleje det første år. Dette beløb stiger dog hvert år. Hvis den husleje, du har betalt, er steget hvert år med 3 procent på grund af inflation, kan du antage, at din huslejebesparelse, for at blive præcist forudsiget, også bør pustes op med 3 procent hvert år.

  For eksempel vil du måske antage, at i det andet år svarer din huslejebesparelse til 103 procent af $20.000. I det tredje år svarer din huslejebesparelse til 103 procent af 20.600 $ (som er det andet års huslejebesparelse).

Giver denne forretning med huslejebesparelser mening? Med anlægsinvesteringer sparer anlægsinvesteringen dig ofte penge på en eller anden måde. Derfor skal du estimere de besparelser over årene, som du vil bruge kapitalinvesteringen. I dette tilfælde bør huslejebesparelsen svare til den aktuelle huslejebesparelse plus inflation for hvert år.

En anden måde at se huslejebesparelsen på er at sige, at huslejebesparelsen er lig med den husleje, som du ikke skal betale, hvis du ejer bygningen.

Tabellen opsummerer de pengestrømme, du nyder godt af ved at investere i denne bygning og har en kolonne for hvert årstal. Tidsplanen indeholder også tre kolonner, som rapporterer om huslejebesparelser, den årlige rentebetaling på realkreditlån og nettopengestrømsbeløbet. Netto pengestrømsbeløbet svarer til huslejebesparelsen minus rentebetalingen på realkreditlånet.

Bemærk, at i de første to år overstiger realkreditrenten huslejebesparelsen. I år 3 og frem overstiger huslejebesparelsen dog realkreditlånet.

Oversigt over opbygning af pengestrømme

Når du ser på de pengestrømme, der stammer fra en kapitalinvestering, skal du gøre dig nogle antagelser om, hvad der sker i slutningen af ​​investeringens levetid. Ved byggeinvesteringen skal du for eksempel sandsynligvis vise, at realkreditlånet er betalt. Du vil måske også vise salget af bygningen på et tidspunkt.

For at vise dig, hvordan dette fungerer, antag, at du i slutningen af ​​år 20 afbetaler realkreditlånet (som stadig vil være $300.000, fordi du kun har betalt renter), og antag, at du sælger bygningen for $630.000. Dette beløb er et skøn.

For at komme med dette estimat skal du tage den oprindelige købspris på 350.000 USD og derefter årligt puste dette beløb op med 3 procent over 20 år. Dette giver en anslået salgspris i år 20 på $630.000. Du betaler også salgsomkostninger på i alt $30.000.

Følgende tabel viser, hvordan disse tal producerer et endeligt likvidations-likviditetsflow. Bruttosalgsprisen svarer til $630.000. Så skal du betale 300.000 dollars i realkreditlånet. Du har også 30.000 USD i salgsomkostninger. Hvis du trækker realkreditlånet og salgsomkostningerne fra bruttosalgsprisen, er det endelige cash flow lig med $300.000.

Bruttosalgsprisen på $630.000 minus $300.000 for realkreditlånet minus $30.000 for salgsomkostninger svarer til $300.000.

Estimering af likvidationspengestrømmen

Det sidste trin er at kombinere de viste oplysninger. Kolonnen nettopengestrømme opsummerer nettopengestrømmene fra den foregående tabel. Likvidationspengestrømskolonnen viser 0 i løbet af de første 19 år. I år 20 viser likvidationspengestrømmen dog $300.000. Real deal kombinerer nettopengestrømmene og likvidationspengestrømmene.

Kombination af alle pengestrømme