Jak odhadnout čisté peněžní toky v QuickBooks 2014

Proces odhadu čistých peněžních toků z investice vyžaduje trochu více práce než předchozí cvičení. Přestože pracujete s QuickBooks, budete potřebovat pomoc s Excelem nebo jinou finanční tabulkou.

Posaďte se a pečlivě si promyslete případné dodatečné výnosy a případné dodatečné náklady, které investice produkují. Je zřejmé, že doufáte, že čistý efekt investice vám ušetří peníze. Určité částky investice vás však budou stát. Na druhou stranu získáte i úspory, které se investice vrátí.

Chcete sestavit malý rozvrh – ten lze napsat na zadní stranu koktejlového ubrousku nebo napsat do tabulkového procesoru, jako je Excel – a použít jej k pečlivému odhadu a výpočtu peněžních toků.

Předpokládejme, že v případě kancelářské budovy určují čisté peněžní toky následující dvě položky:

• Nová hypotéka vyžaduje roční splátku úroku 21 000 USD. Aby věci zůstaly jednoduché (zatím si nedělejte starosti s umořováním jistiny), předpokládejme, že tato hypotéka je pouze úrok. Dále předpokládejme, že musíte splatit celý zůstatek hypotéky za 20 let jako součást balónové platby. Mezitím však na konci každého roku zaplatíte 21 000 USD.

• Protože vlastníte svou vlastní budovu, ušetříte za první rok 20 000 $ na pronájmu. Tato částka se však každým rokem zvyšuje. Pokud se nájemné, které platíte, každý rok zvýšilo o 3 procenta kvůli inflaci, možná budete chtít předpokládat, že vaše úspory na nájemném, aby bylo možné přesně předpovídat, by se také měly každý rok navýšit o 3 procenta.

  Můžete například předpokládat, že ve druhém roce se vaše úspory na nájemném rovnají 103 procentům z 20 000 USD. Ve třetím roce se vaše úspory na nájemném rovnají 103 procentům z 20 600 USD (což je úspora na nájemném za druhý rok).

Má tento byznys s úsporami na nájemném smysl? Při kapitálových investicích vám kapitálové investice často nějakým způsobem ušetří peníze. Proto musíte odhadnout tyto úspory v průběhu let, kdy budete kapitálovou investici používat. V tomto případě by se úspora nájemného měla rovnat aktuální úspoře nájemného plus inflace za každý rok.

Dalším způsobem, jak se podívat na výši úspory nájemného, ​​je říci, že úspora nájemného se rovná nájemnému, které nebudete muset platit, pokud vlastníte budovu.

Tabulka shrnuje peněžní toky, které si užíváte investováním do této budovy, a má sloupec pro každé číslo roku. Harmonogram také obsahuje tři sloupce, které informují o úspoře nájemného, ​​roční splátky úroků z hypotéky a výši čistého cash flow. Čistý peněžní tok se rovná úsporám na nájemném mínus splátky úroků z hypotéky.

Všimněte si, že v prvních dvou letech splátka úroku z hypotéky převyšuje úsporu nájemného. V roce 3 a dále však úspory na nájemném převyšují splátku hypotéky.

Souhrn stavebních peněžních toků

Když se podíváte na peněžní toky, které plynou z kapitálové investice, musíte udělat nějaký předpoklad o tom, co se stane na konci životnosti investice. Například v případě stavební investice budete pravděpodobně muset prokázat, že je hypotéka splacena. Možná budete chtít někdy ukázat prodej budovy.

Abychom vám ukázali, jak to funguje, předpokládejme, že na konci roku 20 splatíte hypotéku (která bude stále činit 300 000 USD, protože jste platili pouze úroky), a předpokládejme, že budovu prodáte za 630 000 USD. Tato částka je odhadem.

Chcete-li přijít s tímto odhadem, vezměte původní kupní cenu 350 000 USD a poté tuto částku každoročně nafoukněte o 3 procenta po dobu 20 let. Výsledkem je odhadovaná prodejní cena v roce 20 ve výši 630 000 USD. Zaplatíte také prodejní náklady v celkové výši 30 000 USD.

Následující tabulka ukazuje, jak tato čísla vytvářejí konečný, likvidační peněžní tok. Hrubá prodejní cena se rovná 630 000 USD. Pak musíte zaplatit hypotéku 300 000 $. Máte také 30 000 $ v prodejních nákladech. Pokud od hrubé prodejní ceny odečtete hypotéku a prodejní náklady, konečný peněžní tok se pak rovná 300 000 USD.

Hrubá prodejní cena 630 000 USD minus 300 000 USD za splátku hypotéky minus 30 000 USD za prodejní náklady se rovná 300 000 USD.

Odhad likvidačního peněžního toku

Posledním krokem je zkombinovat zobrazené informace. Sloupec čisté peněžní toky shrnuje čisté peněžní toky z předchozí tabulky. Sloupec likvidačních peněžních toků zobrazuje 0 během prvních 19 let. V roce 20 však likvidační peněžní tok ukazuje 300 000 USD. Skutečný obchod kombinuje čisté peněžní toky a likvidační peněžní toky.

Kombinace všech peněžních toků