Како проценити нето готовинске токове

Процес процене нето новчаних токова од инвестиције захтева мало више посла од процене износа који треба да уложите. Иако радите са КуицкБоокс 2012, требаће вам помоћ Екцел-а или друге финансијске табеле.

Седите и добро размислите о свим додатним приходима и додатним трошковима које инвестиција производи. Очигледно се надате да ће вам нето ефекат инвестиције уштедети новац. Међутим, одређени износи улагања ће вас коштати. С друге стране, добијате и уштеде које вам инвестиција враћа.

Желите да направите мали распоред – ово може бити написано на полеђини салвете за коктел или укуцано у програм за прорачунске табеле као што је Екцел – и користите га за пажљиво процењивање и израчунавање новчаних токова.

Претпоставимо, у случају пословне зграде, да следеће две ставке одређују нето токове готовине.

• Нова хипотека захтева годишње плаћање камате од 21.000 долара. Да ствари буду једноставне (не брините још о амортизацији главнице), претпоставимо да је ово хипотека само са каматама. Даље претпоставимо да морате да платите цео износ хипотеке за 20 година као део балон плаћања. Међутим, у међувремену ћете платити 21.000 долара на крају сваке године.

• Пошто поседујете сопствену зграду, уштедите 20.000 долара на кирију прве године. Овај износ се, међутим, сваке године повећава. Ако се закупнина коју плаћате сваке године повећава за 3 процента због инфлације, можда бисте желели да претпоставите да би ваша уштеда од кирије, како би била тачно прогнозирана, требало да буде надувана и за 3 процента сваке године.

  На пример, можда ћете желети да претпоставите да је у другој години ваша уштеда од кирије једнака 103 процента од 20.000 долара. У трећој години, ваша уштеда од кирије износи 103 процента од 20.600 долара (што је уштеда од кирије друге године).

Има ли смисла овај посао штедње од кирије? Код улагања у капиталне издатке, капитална инвестиција вам често штеди новац на неки начин. Стога, морате проценити те уштеде током година у којима ћете користити капиталну инвестицију.

У овом случају, уштеда за ренту треба да буде једнака тренутној уштеди од кирије плус инфлација за сваку годину. Други начин да погледате износ уштеде за кирију је да кажете да је уштеда од кирије једнака кирији коју нећете морати да плаћате ако сте власник зграде.

Следећа табела сумира токове готовине у којима уживате улажући у ову зграду. Табела има колону за сваки број године (распоред приказује 20 година штедње закупнине и плаћања хипотеке).

Распоред такође укључује три колоне у којима се извештава о уштеди од закупнине, годишњем плаћању камате на хипотеку и износу нето новчаних токова. Износ нето новчаног тока једнак је уштеди на ренти умањеној за плаћање камате на хипотеку.

Имајте на уму да у прве две године исплата камате на хипотеку премашује уштеду од кирије. Међутим, у 3. години и касније, уштеда од кирије премашује плаћање хипотеке.

Резиме изградње новчаних токова

Када погледате токове готовине који потичу од капиталне инвестиције, потребно је да направите неку претпоставку о томе шта се дешава на крају животног века инвестиције. У случају улагања у зграду, на пример, вероватно треба да покажете да је хипотека отплаћена. Такође ћете можда желети да покажете продају зграде у неком тренутку.

Да бисмо вам показали како ово функционише, претпоставимо да на крају 20. године отплатите хипотеку (која ће и даље бити 300.000 долара јер сте плаћали само камату) и претпоставите да продате зграду за 630.000 долара — овај износ је процена .

Да бисте дошли до ове процене, узмите првобитну куповну цену од 350.000 долара, а затим надувајте тај износ годишње за 3 процента током 20 година. Ово производи процењену продајну цену у 20. години од 630.000 долара. Такође ћете платити трошкове продаје који укупно износе 30.000 долара.

Ова следећа табела показује како ови бројеви производе коначни, ликвидациони новчани ток. Бруто продајна цена износи 630.000 долара. Онда морате да платите хипотеку од 300.000 долара. Затим имате и 30.000 долара трошкова продаје.

Ако од бруто продајне цене одузмете хипотеку и трошкове продаје, онда је коначни новчани ток једнак 300.000 долара. Ово има смисла, зар не? Бруто продајна цена од 630.000 УСД минус 300.000 УСД за плаћање хипотеке минус 30.000 УСД за трошкове продаје је 300.000 УСД.

Процена ликвидационог новчаног тока

Последњи корак је комбиновање приказаних информација. Колона нето новчаних токова сумира нето токове готовине. Колона тока готовине ликвидације показује 0 током првих 19 година. Затим у 20. години, међутим, ликвидациони новчани ток показује 300.000 долара. Прави посао комбинује нето токове готовине и ликвидациони новчани ток.

Комбиновање свих новчаних токова